“共享物业”模式的核心逻辑可以概括为八个字：片区打包、资源共享。具体而言，即打破单个小区界限，以街道、社区为单元，把周边多个无物业、规模较小的老旧小区整合，统一委托一家物业服务企业统筹管理，实现保洁、秩序维护、设施维修等资源共享。

这一模式已经在全国多地兴起。近日，网上热议的河北邢台市“共享物业”模式就是典型案例之一。该市按照“物业打包管理”思路，由物业企业统筹管理无物业老旧小区，目前中心城区756个老旧小区已实现共享全覆盖。邢台还探索出针对连片小区引入第三方物业统一管理、针对零散小区由国企以微利润模式兜底管理等差异化路径。

除邢台外，全国各地也在因地制宜探索各具特色的“共享物业”模式。湖南省长沙市雨花区鼓励支持街镇引入社会资本，探索相近相邻老旧小区物业服务“连片打包”“连片运营”，按照“政府补贴、物业投入、居民缴费、小区造血”的原则，第一年社区提供过渡经费补贴，第二年企业实现盈亏平衡，第三年实现正常盈利；福建省福州市大凰山社区则在物业管理小区与老旧小区之间推行“共享物业”模式，打破相邻小区管理区域之间的“围墙”，将相邻小区的物业服务力量纳入“共享物业资源库”，社区可以在无物业管理小区遇到紧急情况时，快速调动专业人员和设备提供及时帮助；安徽淮北市发挥地方国企“稳定器”作用，对规模小、条件差的小区由街道社区委托国企“连片打包”兜底管理，对具有一定规模的公开选聘引进专业物业企业，实行“以大带小”组团管理；湖南株洲石峰区井墈社区采取“1大带15小”方式，由一个标杆小区带动周边15个小区和企事业单位整体打包给城市服务公司，物业覆盖率从50%上升至98%。

目前，“共享物业”模式已经发展为多地“百花齐放”的态势，其核心理念：以规模效应摊薄运维成本、以科技手段提升服务效率、以多元参与保障长效运行，正在被越来越多的城市所认可和借鉴。

在全国“共享物业”模式兴起的大背景下，太原市虽然尚未以“共享物业”命名推广，但已在多个城区探索出理念相近、方式相似的治理模式，积累了丰富的本地经验。

太原市小店区坞城街道八一社区，是太原本地最具代表性的“共享物业”实践。公开资料显示，八一社区辖区面积0.76平方公里，常住居民4570户，下辖24个居民小区，其中22个为老旧小区，6个属于微型无物业小区，每个小区只有一栋楼。针对老旧小区多、居民诉求解决不及时等治理难点，八一社区党委探索社区领办基础性物业服务模式，打造“八方融合一家亲”物业服务微联盟品牌。社区党委牵头，联合5家资质良好、愿意提供服务的物业单位，与4家驻地单位、9个物管会、6名居民代表共同成立“八方融合一家亲”物业服务微联盟。按照“力所能及、就近就便”原则，建立“1+N”帮建机制，即1个物业企业帮建1至2个微型无物业小区，确保社区兜底的无物业小区物业服务全覆盖。5家物业帮建着6个小区，省直机关后勤保障中心帮建微波宿舍，太原市怡安居物业帮建建材宿舍、海关宿舍，山西锦地物业帮建八九宿舍，山西柱天物业帮建商行宿舍，太原市富利盛物业帮建坞百宿舍。

而太原市杏花岭区则在更大范围内进行了系统性的治理探索，该区积极探索拓展“包干型”“酬金型”“兜底型”三种模式，实现无物业小区的善治。“包干型”模式针对基础条件好、引入物业服务企业条件成熟的小区，通过“先用后付”或“业委会代付”等方式，包干制引入专业物业服务；“酬金型”模式针对物业服务质价不符、业委会管理能力强的小区，由业委会聘请物业企业提供专业服务，建设智慧门禁、监控探头等“数字”系统，运用数字技术降低小区支出成本，真正实现清底增收、还利于民；“兜底型”模式则针对引入物业服务企业难、自治力量尚不成熟的小区，依托现有社区、网格等基层治理力量，完善“群众点单-网格员派单-党员接单”的服务模式。

从八一社区的“微联盟”到杏花岭区的“三型”分类治理，业内人士分析认为，太原市在无物业小区治理方面已经形成了具有本地特色的实践路径，为下一步引入和推广“共享物业”模式奠定了坚实基础。事实上，太原本地的实践离不开政策层面的有力支撑，太原市房产管理局在2026年工作会议上提出，要“深化物业专项整治，打造品牌物业样板，引导行业创优”，为物业管理模式的创新探索指明了方向。

“收费低、服务差、投诉多”，这九个字几乎概括了太原老旧小区物业管理的全部困境。省城某物业公司负责人王经理给山西晚报·山河+记者算过一笔账：按照每户80平方米、0.8元/平方米物业费用标准测算，一个100户的小区全年缴纳物业费用不到8万元，“可能仅够支付基础保洁、保安等人员经费，物业企业难以维系物业服务成本”。不少物业公司因难以为继被迫撤出小区，物业公司一撤，小区就回到了“无人管”的状态，垃圾没人清、设施没人修、治安没人管，居民的不满进一步加深，下一家物业公司更不愿意接手。这个循环，困住了太原不少老旧小区。

而“共享物业”通过“把分散的需求集中起来”，恰恰可以打破这个循环。八一社区的实践就是一个典型样本，社区下辖不少微型无物业小区，有的小区只有一栋楼，物业公司嫌规模小不愿意来，居民又缺乏自治能力，长期处于“没人管”的状态，而“共享物业”则把原本“没人管”的楼栋纳入了服务覆盖。“老旧小区单独配备全套保洁、维修、安保力量成本极高，导致不少物业服务企业不愿接手。‘共享物业’模式通过化零为整，将分散的需求打包，有效摊薄了管理成本，让物业企业有了微利可持续运营的空间。”王经理说。

业内人士介绍，对于长期处于“无人管”状态的老旧小区居民而言，“共享物业”带来的变化是全方位的。“老旧小区依托成熟的物业管理，比如通下水、修小家电等生活小问题，找物业就能及时解决。”更重要的是，老旧小区还可以通过“共享物业”共享成熟物业企业的资源，尤其是科技手段和先进管理经验。过去，单个老旧小区规模小、付费能力弱，难以独立建设智慧门禁、监控探头、消防预警、智能巡检、线上报修缴费等系统，也无力配备专业管理团队。通过片区打包、统一托管，物业企业可以把成熟的数字化平台、专业设备、供应链集采、人才培训和应急调度体系延伸到老旧小区，让老旧小区以较低成本享受成熟物业的科技赋能和管理标准。比如，统一后台可实时查看工单、巡检和设施运行情况，居民通过手机报修、缴费、评价，社区和物业快速派单、跟踪、反馈，既提升响应效率，也降低人力成本。这有助于老旧小区从“有人管”迈向“管得好、管得久”。此外，从目前的成功案例来看，“共享物业”模式不仅仅涉及物业服务，这是一个社区、物业服务企业、业主多方协同共治机制，引导业主主动参与监督评价，让居民从“旁观者”变为“参与者”。这种模式的推广还带动了社区层面的就业，保洁、安保、维修等岗位均提供了就业机会，太原市的多个物业小区中，均出现过吸纳居民参与物业工作的案例。

目前来看，“共享物业”的探索让人看到了老旧小区改善的希望，但把视线从个案拉回到面上，困难和局限同样清晰。老旧小区有其自身的楼栋散、住户少、设施老、收入低、缴费习惯差等特点，也决定了“共享物业”模式在推广中必须面对一些难题。

“最现实的制约，还是钱从哪里来、怎么持续。”业内人士坦言，“共享物业”并不能改变老旧小区的物业费普遍偏低的现状。“花更少的钱，就能享受到周边成熟小区同等的物业服务，这让缴纳更高物业费的隔壁小区业主怎么想？”目前来看，太原市很多成功的案例，通过资源共享确实降低了物业的额外成本，但这种“共享”在很大程度上依赖企业的社会责任感和社区的协调能力。帮建能持续多久，取决于帮建企业的经营状况和参与意愿。“虽然很多服务收费透明、服务规范，但其运营同样需要持续的人力投入和设备维护，如果费用不足以支撑服务队的正常运转，模式就面临收缩的风险。除了人工服务之外，太原本地已有社区在智慧物业方面先行一步，但设备维护、系统升级、网络费用等都需要持续性投入，老旧小区的基础设施本身就薄弱，监控点位不足、网络覆盖不全、设备存放空间有限，这些硬件条件的制约也为“共享物业”长久运行埋下了隐患。

还有一个容易被忽视的问题，就是不同小区之间的差异太大，很难用一种模式处理所有问题。比如小店区的“共享物业”，适用于有物业小区与无物业小区“相邻相近”的情况，但老旧小区的形态多种多样，太原市杏花岭区就把无物业小区分成“包干型”“酬金型”“兜底型”三类，分别对应引入专业物业、业委会聘物业、社区网格兜底三种方式。未来，老旧小区治理没有“一招鲜”，必须根据不同小区的实际情况来定方案。

近年来，物业管理在制度层面的保障正在逐步补齐。此前，《朔州市住宅小区物业管理条例（修正草案）》公开征求意见，明确提出“鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区”；《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》，为“换物业难、交接更难”的局面提供了制度支持；太原市所有住宅小区都要成立业主委员会，从制度上保障业主在小区事务中的决策权和监督权……可以预见，随着越来越多的制度出台，“共享物业”不再仅仅依赖社区的努力、部分业主的担当以及物业企业的善意，而是有了可依据的规则。从“无人管”到“有人管”是第一步，从“有人管”到“管得好、管得久”才是真正的考验。太原已经在探索中走出了扎实的步子，但老旧小区物业管理这道题，答案还在路上。